So sánh các BĐS

So sánh

Không tìm thấy BĐS để so sánh

Image Alt

Bất Động Sản Phù Sa

  /  Blog   /  CÁCH ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐÚNG CHUẨN NGÂN HÀNG

CÁCH ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐÚNG CHUẨN NGÂN HÀNG

Có lẽ trong đời người ai cũng sẽ có lần phải nghĩ tới chuyện mua/bán 1 căn nhà. Và điều bạn mong muốn nhất là bán được với giá cao và mua được với giá thấp phải không nào? Vậy hôm nay, hãy cùng Bất Động Sản Phù Sa chuẩn bị trước về kiến thức định giá nhà đúng chuẩn theo Ngân Hàng nhé!

 

1.    Xác định giá thị trường đối với đất mặt phố.

 

Công việc này khá đơn giản. Bạn chỉ cần xác định giá giao dịch tại mặt phố nơi căn nhà bạn đang muốn định giá. Cách làm là chỉ cần ngồi nhà search Google “Bán nhà mặt phố X” là bạn sẽ có được rất nhiều thông tin về nhà bán tại khu phố X đó. Tất nhiên đây chỉ là giá chào bán, giá giao dịch thực tế nó sẽ thấp đi từ 5-15% giá chào. Và bạn nên chọn những ngôi nhà bình thường với diện tích tương đương để làm mẫu, không nên chọn nhà đã xây quá đẹp, nhà lô góc 2 mặt tiền, vì những căn nhà như vậy thường có giá trị cao hơn từ 10-15% trung bình giá khu đó. Khi đã có trong tay giá của 5-6 căn nhà thì bạn đã hình dung được phần nào giá trị đất tại phố này, và tất nhiên hãy quy đổi hết ra giá trị trên từng mét vuông.

Đối với căn nhà tại khu vực có cực kỳ ít nhà giao dịch, khiến bạn khó khăn khi tìm những tin rao bán, thì bạn có thể đến khu vực này và hỏi trực tiếp dân địa phương. Cách này khá hên xui khi mà dân ta có thói quen nói giá nhà cao lên để hi vọng bán được cao và để “sĩ diện”. Còn một cách khác là so sánh khu vực này với khu vực lân cận để xác định giá. Hãy tìm khu gần đó với giao thông tương tự (độ rộng đường, độ kết nối với các tuyến phố khác, dân trí khu phố,…) Vì giá nhà đất phụ thuộc rất nhiều vào giao thông, nên những khu vực có giao thông tương tự thì giá thường giống nhau (ví dụ: phố Quán Thánh và Phan Đình Phùng,…)

 

2.    Quy đổi giá thị trường đối với đất trong ngõ:

 

Nếu căn nhà bạn đang muốn định giá nằm ở trong ngõ thì đây là phần dành cho bạn. Giá trị của căn nhà trong ngõ sẽ phụ thuộc vào độ rộng của ngõ đó và độ sâu của căn nhà tính từ mặt đường đi vào. Ở đây tôi có sẵn công thức tính cho các bạn như sau:

 

– Chiều rộng ngõ vào:

  • Lớn hơn 3,5m: tính bằng 55% – 60% giá nhà tại mặt phố.
  • Từ 2 – 3,5m: tính bằng 45% – 55% giá nhà tại mặt phố.
  • Nhỏ hơn 2m: tính bằng 35% – 45% giá nhà tại mặt phố.

–  Hệ số % phụ thuộc vào vị trí căn nhà (độ sâu của ngôi nhà tính từ mặt đường)

  • Dưới 50m tính từ mặt phố: Giữ nguyên giá từ bước trên
  • Trên 50m: -10%, trên 100m: -15%…
  • Đất nở hậu: +5%
  • Đất thóp hậu: -10%
  • Đất 2 mặt thoáng, 2 mặt ngõ: +10%
  • Đất 3 mặt thoáng, 3 mặt ngõ: +15%
    • Đất gặp lỗi phong thủy: cột điện trước nhà (-5% vì cột điện có thể di dời), đường đâm thẳng vào nhà (-10% đến 15%),…
    • Đất nằm ở khu vực ít người bán: +10% (hiếm nên đắt)
    • Đất nằm ở khu vực thuận tiện cho người mua, gần gia đình, gần nơi làm, gần trường học, gần chợ…: +10%

 

3.    Định giá đất chưa bao gồm định giá tài sản gắn liền với đất.

Trong trường hợp căn nhà bạn muốn định giá vừa mới được xây xong thì cần phải cộng thêm giá trị của căn nhà. Hiện nay giá trị xây dựng đang giao động từ 5 – 6 triệu đồng/m2. Và theo kinh nghiệm cá nhân của mình, thì giá trị của 1 căn nhà sẽ mất đi 3-5% sau mỗi năm sử dụng.
Ví dụ: 1 căn nhà 40m2 xây 4 tầng cực tốt đã được 5 năm và chỉ xuống cấp nhẹ sẽ có giá trị xây dựng được tính bằng: 6 x 40 x 4 x 85% = 816 triệu đồng.
Lưu ý với những căn nhà tương đối cũ, mặc dù giá trị sử dụng vẫn còn nhưng nếu bạn xác định mua để đầu tư hoặc bạn muốn bán cho một nhà đầu tư thì khả năng cao là sẽ phải trừ hết toàn bộ giá trị còn lại, vì thường thì nhà đầu tư sau khi mua xong sẽ muốn xây mới.

 

Với những kiến thức cơ bản nhưng rất chi tiết bên trên, hi vọng từ nay các bạn sẽ có được khả năng định giá tương đối chính xác với một căn nhà.

 

Post a Comment

You don't have permission to register